Fremdwährungskredite zur Immobilienfinanzierung: Entstehung und Besonderheiten für Österreich

Eine Form der Immobilienfinanzierung stellen Fremdwährungskredite dar. Welche Art Kredite das ist, welche Vor- und Nachteile sie besitzen und worauf Verbraucher achten sollten, wird im folgenden Beitrag erläutert.

Kredite gehören heute in unseren Alltag, denn sie werden für unterschiedliche Anschaffungen benötigt. Einer davon ist die Finanzierung einer Immobilie. Doch kaum ein Immobilienkäufer verfügt heutzutage über ausreichende Barmittel, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden alleine durch Erspartes finanzieren zu können. Bei Quadratmeterpreisen jenseits von 2.000 Euro ist dies auch nicht verwunderlich. Hinsichtlich einer Finanzierung gibt es jedoch unterschiedliche Möglichkeiten – eine Besonderheit ist ein Fremdwährungskredit, der anschießend näher beschrieben wird.

Was ist ein Fremdwährungskredit?

Eine Alternative ist ein Fremdwährungskredit, zum Beispiel ein Schweizer Franken Darlehen. Der Unterschied zum klassischen Darlehen ist, dass hier der Kredit nicht in der Euro-Landeswährung, sondern in Franken aufgenommen wird. Lange Zeit war ein CHF-Kredit in Österreich in der Baufinanzierung sehr beliebt. Mögliche Währungen waren dabei der besagte Schweizer Franken, aber auch der Japanische Yen. Gelockt wurden Investoren mit sehr niedrigen Zinsen. Doch Experten zweifeln an, ob solch ein spekulatives Devisengeschäft überhaupt für eine Immobilienfinanzierung geeignet ist. Privatanleger müssen die Einnahmen und Ausgaben exakt kalkulieren, um zu erfahren, wie hoch die monatliche Belastung für den Kredit sein darf. Dies ist erforderlich, um eine gewisse Planungssicherheit zu haben. Doch gerade Devisen sind für ihre Schwankungen bekannt.

Vor- und Nachteile eines Fremdwährungskredits:

• (+) Günstige Zinsen für einen Kredit in einer Fremdwährung
• (+) Kredit verringert sich durch schwache Fremdwährung
• (–) Währungsrisiko
• (–) Verteuerung der Fremdwährung führt zu einer Erhöhung der Kreditsumme
• (–) Risiko der Zinsänderung bei variabler Verzinsung

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Warum wurden in der Vergangenheit Fremdwährungskredite aufgenommen?

Verbraucher wurden in der Vergangenheit durch günstige Zinsen gelockt. Solch ein Modell kann natürlich wunderbar funktionieren – aber auch nicht, wie nachfolgend geschildert wird. Kreditnehmer von Fremdwährungsdarlehen spekulieren darauf, dass ihnen die Kursschwankung noch einen zusätzlichen Gewinn generiert. Wie beim Forex-Handel, steht dies alles mit dem Kursverlauf der gewählten Währung in Verbindung. Dadurch können sich tolle Gewinne ergeben, aber ebenso auch herbe Verluste. Bei den meisten Darlehensmodellen in Fremdwährung handelt es sich um endfällige Darlehen. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer nicht tilgt, sondern während der Laufzeit lediglich die Zinsen zahlt. Als Tilgungsträger dienen Fondssparpläne oder eine Lebensversicherung. Nach Ablauf des Darlehenszeitraums muss dann die gesamte Darlehenssumme auf einmal getilgt werden. Ein weiteres typisches Erkennungsmerkmal sind die kurzfristigen Zinsfestschreibungen. Doch für eine hohe Planungssicherheit ist eine lange Zinsbindung zu bevorzugen. Wird nun im Darlehenszeitraum der Schweizer Franken im Vergleich zum Euro schwächer, so wird ein Gewinn eingefahren und das Darlehen wird billiger. Sollte es jedoch umgekehrt kommen, kann solch ein Fremdwährungskredit schnell zu einer Kostenfalle werden. Nachfolgendes Beispiel verdeutlicht solch einen Fall: In dem Beispiel beläuft sich die Kreditsumme auf 200.000 Euro und die Laufzeit beträgt 25 Jahre. Beträgt nun der Kursunterschied in dieser Zeit 10 Prozent zum ursprünglichen Devisenkurs, so ändert sich die Darlehenssumme um 20.000 Euro. Das bedeutet, dass im Falle eines Gewinns nur 180.000 Euro zurückgezahlt werden müssen – im Verlustfall erhöht sich jedoch die Kreditsumme auf 220.000 Euro.

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Fremdwährungskredite in Österreich – die aktuelle Lage

In Österreich haben viele Immobilienerwerber mit Fremdwährungskrediten spekuliert, bis die österreichische Aufsichtsbehörde für Kredite die Kreditvergabe von Fremdwährungskrediten regulierte. Einen wahren Boom erlebte dieses Finanzprodukt in den 90-er Jahren. 2008 wurde ein Drittel der Privatkredite mit diesen Darlehen finanziert und 2009 vermeldeten Presse und die Nationalbank, dass rund 50 Prozent aller Fremdwährungskredite des Euroraums aus Österreich stammten. Doch inzwischen lässt dieser Trend nach – und das nicht ohne Grund. Denn der Schweizer Franken ist in bedenklichem Ausmaß in der Eurokrise gestiegen. Inzwischen bekommen Anleger für 1 Euro nur noch 1,03 Franken. Noch vor einigen Jahren lag der Franken bei über 1,50 – ein Unterschied von mehr als 20 Prozent! Daher schaltete sich die Finanzaufsicht FMA ein und sorgte für eine neue Regulierung. Verboten sind solche Finanzprodukte nicht – auch wenn viele Verbraucher davon ausgehen. Richtig ist aber, dass die Finanzaufsicht bestimmte Mindeststandards beschlossen hat, um die Kreditnehmer zu schützen. Dadurch sind Fremdwährungsdarlehen mehr für wohlhabende Bankkunden möglich, die über entsprechende Reserven oder Rücklagen verfügen. Die Bankenaufsichtsbehörde prüft Fremdwährungskredite in einem jährlichen Turnus und das Kreditvolumen ist für jede Bank limitiert. Eine weitere Ausnahme sind Kunden, die ihr Einkommen in Schweizer Franken beziehen. Dies betrifft zum Beispiel Bürger aus Vorarlberg, die in die nahegelegene Schweiz täglich zur Arbeit pendeln. Bei ihnen wird schließlich das Währungsrisiko abgeschwächt, da sie ihr Gehalt bereits in CHF beziehen. Früher war es üblich, sogar 100 Prozent des Kaufpreises durch solch ein Darlehen in Franken zu finanzieren – das hat natürlich ein entsprechendes Risiko mit sich gebracht. Inzwischen soll verhindert werden, dass dieses Finanzprodukt zu einem Massenprodukt wird – vor allem dann, wenn der Käufer über keine Rücklagen verfügt, ist das Risiko als sehr hoch einzustufen. Trotzdem gibt es nach wie vor noch in Österreich die Möglichkeit, eine Immobilie durch einen Fremdwährungskredit zu finanzieren. Auch wenn die Werbung durch die Geldinstitute eingestellt wurde – wer trotz allen Nachteilen Interesse an ein Darlehen in CHF hat, sollte seinen Bankberater konsultieren. Eine gute Alternative sind aber nach wie vor noch der klassische Hypothekenkredit oder Ratenkredit.

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